Wie Investoren die Wirtschaftlichkeit eines Spa bewerten

Ein hochwertiger Wellnessbereich kann ein Hotel wesentlich aufwerten. Grosszügige Saunen, attraktive Wasserflächen und exklusive Ruhezonen schaffen emotionale Erlebnisse und können zu einem wichtigen Buchungsargument werden.

Für einen Investor reicht diese Betrachtung jedoch nicht aus.

Die entscheidende Frage lautet:

Welchen wirtschaftlichen Wert schafft der Wellnessbereich im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zu den langfristigen Betriebskosten?

Genau hier wird die Bewertung anspruchsvoll. Denn die Wirtschaftlichkeit eines Spa lässt sich nicht mit einer einzigen Kennzahl beantworten.

Ein Wellnessbereich kann direkte Umsätze erzielen. Gleichzeitig kann er den Zimmerpreis beeinflussen, zusätzliche Gäste anziehen oder die Positionierung des gesamten Hotels stärken.

Investoren benötigen deshalb eine ganzheitliche Betrachtung.

Ein Spa ist innerhalb eines Hotels eine besondere Investition. Einige Bereiche können direkte Umsätze erwirtschaften, während andere hauptsächlich zur Attraktivität des Gesamtangebots beitragen.

Deshalb sollte bereits zu Beginn definiert werden, welche wirtschaftliche Aufgabe der Wellnessbereich innerhalb des Hotelkonzepts übernehmen soll.

Grosszügige Saunen, attraktive Wasserflächen und hochwertige Ruhezonen können Gäste begeistern. Sie verursachen gleichzeitig Investitionskosten und langfristige Betriebskosten.

Ein wirtschaftlich erfolgreicher Spa muss deshalb mehr leisten als optisch zu überzeugen.

Er muss zur Zielgruppe, zum Standort, zur Hotelgrösse und zur Positionierung des Hauses passen.

Ein überdimensionierter Wellnessbereich kann beispielsweise beeindruckend wirken, gleichzeitig aber dauerhaft hohe Kosten verursachen. Ein zu kleiner Spa kann dagegen bei guter Auslastung schnell überfüllt sein und die Gästezufriedenheit beeinträchtigen.

Ein Teil der Wellnessflächen kann relativ eindeutig wirtschaftlich bewertet werden.

Behandlungsräume erzielen beispielsweise Einnahmen durch Massagen oder Kosmetikanwendungen.

Andere Bereiche wie Saunen, Pools und Ruheräume generieren häufig keinen direkten Umsatz.

Trotzdem können gerade diese Bereiche entscheidend dafür sein, warum ein Gast ein bestimmtes Hotel bucht.

Die wirtschaftliche Bewertung muss deshalb direkte und indirekte Wertschöpfung berücksichtigen.

Am Anfang jeder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung steht das erforderliche Investitionsvolumen.

Dabei reicht es nicht aus, lediglich die sichtbare Ausstattung eines Wellnessbereichs zu kalkulieren. Ein erheblicher Teil der Kosten entsteht durch technische und bauliche Anforderungen im Hintergrund.

Zu den Investitionskosten können unter anderem gehören:

• Architektur und Planung
• Innenausbau
• Sauna und Dampfbadtechnik
• Pool und Wassertechnik
• Lüftung und Entfeuchtung
• Heiztechnik
• Sanitärtechnik
• Elektroinstallationen
• Beleuchtung
• Steuerungssysteme
• Möblierung
• Ausstattung
• Inbetriebnahme

Je nach Projekt kommen weitere bauliche und technische Anforderungen hinzu.

Eine realistische Budgetplanung eines Wellnessprojekts sollte deshalb möglichst früh sämtliche relevanten Gewerke berücksichtigen.

Kosten pro Quadratmeter sind eine häufig verwendete Kennzahl bei Immobilienprojekten.

Bei Wellnessanlagen muss sie jedoch vorsichtig interpretiert werden.

Ein Quadratmeter Ruheraum besitzt eine vollkommen andere technische Komplexität als ein Quadratmeter Pool, Sauna oder Dampfbad.

Deshalb können die Kosten innerhalb derselben Wellnessanlage erheblich variieren.

Für Investoren ist es sinnvoller, einzelne Funktionsbereiche zu analysieren und anschliessend das Gesamtprojekt zu bewerten.

Ein Wellnessbereich wird einmal gebaut, anschliessend jedoch über viele Jahre betrieben.

Deshalb können die laufenden Kosten langfristig mindestens ebenso relevant sein wie die ursprüngliche Investition.

Eine professionelle Wirtschaftlichkeitsbetrachtung muss diese Kosten bereits während der Planung berücksichtigen.

Wellnessanlagen benötigen Energie für zahlreiche Anwendungen.

Pools müssen beheizt werden. Saunen benötigen hohe Temperaturen. Dampfbäder erzeugen Wärme und Feuchtigkeit. Lüftungsanlagen bewegen grosse Luftmengen und übernehmen teilweise die Entfeuchtung.

Interessante Kennzahlen können deshalb beispielsweise sein:

• Energieverbrauch pro Quadratmeter
• Energieverbrauch pro Gast
• Betriebszeiten einzelner Anlagen
• Verbrauch einzelner technischer Systeme
• Spitzenlasten

Eine energieeffiziente technische Planung kann die langfristigen Betriebskosten erheblich beeinflussen.

Auch Wasser verursacht mehr Kosten als den reinen Wasserpreis.

Zusätzlich entstehen Kosten für Erwärmung, Aufbereitung und Abwasser.

Pools, Duschen, Erlebnisangebote und Reinigungsprozesse beeinflussen den Verbrauch.

Investoren sollten deshalb prüfen, welche wasserintensiven Angebote tatsächlich einen ausreichenden Mehrwert für Gäste und Positionierung schaffen.

Ein weiterer wesentlicher Kostenblock ist das Personal.

Je nach Konzept werden beispielsweise benötigt:

• Spa Leitung
• Rezeption
• Masseure und Therapeuten
• Kosmetikpersonal
• Sauna Betreuung
• Reinigung
• technischer Service

Hinzu kommen Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterialien, Wartung und Reparaturen.

Bereits bei der Konzeption sollte deshalb berücksichtigt werden, welches Servicelevel langfristig wirtschaftlich betrieben werden kann.

Bestimmte Wellnessleistungen können separat verkauft werden und lassen sich deshalb vergleichsweise gut wirtschaftlich bewerten.

Hier sollten Investoren nicht nur den möglichen Umsatz betrachten, sondern auch Kapazitäten, Personalaufwand und tatsächliche Nachfrage.

Direkte Einnahmen können beispielsweise entstehen durch:

• Massagen
• Kosmetikanwendungen
• Private Spa Angebote
• Wellnesspakete
• zusätzliche Anwendungen

Bei diesen Leistungen können Umsatz und Kosten relativ klar gegenübergestellt werden.

Ein Behandlungsraum verursacht Kosten unabhängig davon, ob er tatsächlich genutzt wird.

Deshalb ist seine Auslastung entscheidend.

Investoren sollten unter anderem analysieren:

• Wie viele Behandlungsstunden sind verfügbar?
• Wie viele Stunden werden tatsächlich verkauft?
• Wie hoch ist der durchschnittliche Umsatz pro Behandlung?
• Welche Personalkosten entstehen?
• Welche Produktkosten fallen an?

Mehr Behandlungsräume bedeuten nicht automatisch mehr Umsatz.

Die Kapazität sollte zur tatsächlichen Nachfrage passen.

Je nach Standort kann ein Day Spa zusätzliche Umsätze generieren.

Externe Gäste bezahlen für den Zugang und buchen möglicherweise weitere Leistungen.

Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, wie sich zusätzliche Tagesgäste auf das Erlebnis der Hotelgäste auswirken.

Ein überfüllter Wellnessbereich kann die wahrgenommene Qualität reduzieren.

Der zusätzliche Umsatz sollte deshalb immer gegen mögliche Auswirkungen auf das Kerngeschäft abgewogen werden.

Ein wesentlicher Teil der wirtschaftlichen Wirkung eines Hotel Spa entsteht ausserhalb des eigentlichen Wellnessbereichs.

Genau dieser Effekt ist schwieriger zu messen, kann für Investoren jedoch besonders relevant sein.

Ein Gast bezahlt möglicherweise keinen separaten Eintritt für den Wellnessbereich.

Trotzdem kann der Spa ausschlaggebend dafür sein, dass er das Hotel überhaupt auswählt.

Ein attraktives Wellnessangebot kann beispielsweise:

• die Buchungsentscheidung beeinflussen
• neue Zielgruppen erschliessen
• Wiederholungsbuchungen fördern
• die Aufenthaltsdauer unterstützen
• die Nebensaison attraktiver machen
• die Positionierung des Hotels verbessern

Der wirtschaftliche Wert eines Spa sollte deshalb nicht auf dessen direkte Umsätze reduziert werden.

Gerade bei Wellnesshotels ist der Spa Bestandteil des gesamten Hotelprodukts.

Eine starke Wellnesspositionierung kann dazu beitragen, eine höhere Zahlungsbereitschaft der Gäste zu unterstützen.

Dabei muss jedoch differenziert betrachtet werden.

Zimmerqualität, Gastronomie, Standort, Service und Marke beeinflussen ebenfalls den erzielbaren Zimmerpreis.

Der Wellnessbereich ist somit ein Teil des gesamten Wertversprechens.

Wellness kann insbesondere für saisonale Hotels interessant sein.

Ein attraktiver Spa schafft wetterunabhängige Angebote und kann dazu beitragen, ein Hotel auch ausserhalb klassischer Hauptreisezeiten attraktiver zu positionieren.

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sollten deshalb unterschiedliche Zeiträume betrachtet werden.

Dazu gehören Hochsaison, Nebensaison, Wochenenden und Wochentage.

Jede Wirtschaftlichkeitsberechnung basiert auf Annahmen.

Niemand kann jedoch exakt vorhersagen, wie sich Nachfrage, Energiepreise, Personalkosten oder Zimmerpreise in Zukunft entwickeln.

Deshalb sollten Investoren nicht nur mit einem einzigen Szenario rechnen.

Sinnvoll ist beispielsweise die Betrachtung von drei Varianten.

Konservatives Szenario: niedrigere Auslastung und vorsichtige Umsatzannahmen.

Realistisches Szenario: erwartete Entwicklung auf Grundlage von Markt, Zielgruppe und Betrieb.

Positives Szenario: höhere Nachfrage und bessere Auslastung.

Dadurch wird sichtbar, wie robust das Wellnesskonzept unter unterschiedlichen Bedingungen funktioniert.

Bei kostenpflichtigen Spa Leistungen kann der Break Even Punkt eine hilfreiche Kennzahl sein.

Er zeigt, ab welcher Auslastung oder welchem Umsatz die entsprechenden Kosten gedeckt werden.

Für Treatments oder Day Spa Angebote lässt sich diese Betrachtung relativ gut durchführen.

Für den gesamten Hotel Spa ist sie schwieriger, da ein wesentlicher Teil des wirtschaftlichen Nutzens indirekt entsteht.

Zusätzlich können einzelne Annahmen gezielt verändert werden.

Was passiert beispielsweise, wenn:

• Energiepreise steigen?
• die Auslastung geringer ausfällt?
• Personalkosten stärker steigen?
• Treatmentumsätze niedriger sind?
• die Investitionskosten höher ausfallen?

Dadurch erkennen Investoren, welche Faktoren besonders grossen Einfluss auf das wirtschaftliche Ergebnis besitzen.

Return on Investment und Amortisationsdauer sind wichtige Kennzahlen für Investoren.

Bei einem Spa müssen sie jedoch richtig interpretiert werden.

Nicht jede wirtschaftliche Wirkung lässt sich direkt dem Wellnessbereich zuordnen.

Bei Treatments oder Day Spa Angeboten können Investitionen und Erträge vergleichsweise klar gegenübergestellt werden.

Bei Saunen, Pools und Ruhezonen ist dies schwieriger.

Ihr wirtschaftlicher Beitrag entsteht häufig über die Attraktivität des gesamten Hotels.

Ein isolierter ROI des Spa kann deshalb ein unvollständiges Bild ergeben.

Auch die Amortisationsdauer sollte nicht isoliert betrachtet werden.

Ein Wellnessbereich kann langfristige strategische Funktionen erfüllen.

Dazu gehören:

• stärkere Marktposition
• höhere Wettbewerbsfähigkeit
• neue Zielgruppen
• Modernisierung des Hotelprodukts
• mögliche Unterstützung höherer Zimmerpreise

Gerade bei langfristigen Hotelinvestitionen kann dieser strategische Nutzen relevant sein.

Ein Spa verursacht über seine gesamte Nutzungsdauer Kosten.

Deshalb sollte die wirtschaftliche Bewertung nicht mit der Eröffnung enden.

Eine Lebenszyklusbetrachtung schafft ein wesentlich realistischeres Bild.

Langfristig entstehen Kosten für:

• Wartung
• Reparaturen
• Ersatzteile
• technische Erneuerungen
• Modernisierungen
• Austausch von Ausstattung

Eine technische Anlage mit niedrigem Anschaffungspreis kann langfristig teurer werden, wenn Energieverbrauch und Wartungsaufwand höher sind.

Auch hochwertige Wellnessanlagen altern.

Saunaöfen, Pumpen, Steuerungssysteme, Beleuchtung, Liegen und Oberflächen müssen irgendwann erneuert werden.

Solche zukünftigen Investitionen sollten in einer langfristigen wirtschaftlichen Betrachtung berücksichtigt werden.

Nicht jeder Quadratmeter eines Wellnessbereichs kann anhand direkter Einnahmen beurteilt werden.

Die Funktion einer Fläche innerhalb des gesamten Gästeerlebnisses ist ebenso wichtig.

Ein Behandlungsraum kann direkten Umsatz erzielen.

Ein Ruheraum nicht.

Trotzdem ist der Ruheraum nicht automatisch wirtschaftlich unproduktiv.

Fehlen ausreichend hochwertige Ruhebereiche, sinkt möglicherweise die Qualität des gesamten Wellnesserlebnisses.

Flächenproduktivität sollte deshalb nicht ausschliesslich als Umsatz pro Quadratmeter verstanden werden.

Pools gehören häufig zu den emotional stärksten Elementen eines Wellnessbereichs.

Gleichzeitig verursachen sie erhebliche Investitions und Betriebskosten.

Neben dem Becken selbst entstehen Kosten für Wasseraufbereitung, Erwärmung, Pumpentechnik, Reinigung, Lüftung und teilweise Entfeuchtung.

Entscheidend ist deshalb nicht nur die Grösse.

Ein kleinerer, hervorragend positionierter Pool kann möglicherweise einen höheren Erlebniswert schaffen als eine deutlich grössere Wasserfläche ohne besondere Identität.

Auch bei Saunen gilt: Mehr ist nicht automatisch besser.

Mehrere nahezu identische Kabinen erhöhen Investitions, Energie und Wartungskosten.

Sinnvoller kann eine bewusst zusammengestellte Saunalandschaft sein, deren Angebote sich klar unterscheiden und zur Zielgruppe passen.

Ruhezonen generieren normalerweise keinen direkten Umsatz.

Für das Wellnesserlebnis sind sie dennoch entscheidend.

Wenn Gäste keine geeigneten Ruheplätze finden, verliert die gesamte Anlage an Qualität.

Wirtschaftliche Optimierung darf deshalb nicht bedeuten, sämtliche nicht direkt umsatzgenerierenden Flächen auf ein Minimum zu reduzieren.

Energie und Ressourcenverbrauch werden für Wellnessanlagen zunehmend zu wirtschaftlichen Faktoren.

Eine nachhaltige Planung kann deshalb gleichzeitig eine wirtschaftliche Planung sein.

Interessante Massnahmen können beispielsweise sein:

• Wärmerückgewinnung
• effiziente Pumpentechnik
• bedarfsgerechte Steuerung
• optimierte Betriebszeiten
• hochwertige Dämmung
• effiziente Wasseraufbereitung

Welche Massnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind, muss projektspezifisch untersucht werden.

Auch Anpassungsfähigkeit besitzt wirtschaftlichen Wert.

Grundrisse und technische Systeme sollten möglichst so geplant werden, dass zukünftige Veränderungen nicht automatisch umfangreiche Umbauten erfordern.

Technische Reserven und flexibel nutzbare Räume können spätere Anpassungen erleichtern und zukünftige Investitionen reduzieren.

Für Investoren ist nicht nur der laufende Betrieb relevant.

Auch die langfristige Attraktivität der Immobilie kann eine Rolle spielen.

Ein moderner und technisch gut gepflegter Wellnessbereich kann die Positionierung und Wettbewerbsfähigkeit eines Hotels unterstützen.

Eine stark veraltete Wellnessanlage kann für einen zukünftigen Eigentümer erheblichen Modernisierungsbedarf bedeuten.

Bei einer langfristigen Bewertung sollten deshalb Zustand, technische Qualität und zukünftige Investitionen berücksichtigt werden.

Das Thema führt direkt zur Frage der Wertsteigerung einer Hotelimmobilie durch Wellness.

Auch detaillierte Berechnungen können zu falschen Ergebnissen führen, wenn unrealistische Annahmen verwendet werden.

Deshalb sollten Investoren die Grundlagen einer Berechnung ebenso kritisch prüfen wie das Ergebnis.

Typische Fehler sind:

• zu hohe Auslastungsannahmen
• unterschätzte Energiepreise
• zu niedrige Personalkosten
• fehlende Wartungskosten
• unrealistische Treatmentauslastung
• keine Rückstellungen für Ersatzinvestitionen
• ausschliessliche Betrachtung direkter Umsätze

Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse sollte nicht dazu dienen, eine bereits getroffene Entscheidung zu bestätigen.

Sie sollte eine fundierte Entscheidung ermöglichen.

Die wirtschaftliche Analyse endet nicht mit der Eröffnung.

Erst im Betrieb zeigt sich, wie realistisch die ursprünglichen Annahmen waren.

Regelmässig überprüft werden können beispielsweise:

• Energieverbrauch
• Wasserverbrauch
• Personalkosten
• Treatmentauslastung
• Umsatz pro Behandlung
• Day Spa Nutzung
• Wartungskosten
• Gästezufriedenheit
• Nutzung einzelner Bereiche

Abweichungen zwischen Planung und Realität liefern wichtige Hinweise für Optimierungen.

Eine maximale Spa Auslastung ist beispielsweise nicht automatisch positiv.

Ist ein Wellnessbereich permanent überfüllt, kann dies die Gästezufriedenheit reduzieren.

Auch maximale Flächenproduktivität kann problematisch werden, wenn dadurch Grosszügigkeit, Ruhe und Privatsphäre verloren gehen.

Die wirtschaftliche Aufgabe besteht deshalb darin, Kennzahlen und Gästeerlebnis gemeinsam zu optimieren.

Die wirtschaftliche Bewertung eines Wellnessprojekts ist eine interdisziplinäre Aufgabe.

Investor, Betreiber, Architekt, technische Fachplaner und weitere Spezialisten betrachten das Projekt aus unterschiedlichen Perspektiven.

Ein Wellness Projektberater ersetzt keine Finanz oder Wirtschaftlichkeitsberatung.

Er kann jedoch dabei unterstützen, wirtschaftliche Überlegungen mit den konkreten Anforderungen der Wellnessplanung zu verbinden.

Dabei können beispielsweise folgende Fragen betrachtet werden:

• Welche Flächen werden tatsächlich benötigt?
• Welche Angebote passen zur Zielgruppe?
• Wo besteht die Gefahr einer Überdimensionierung?
• Welche Entscheidungen beeinflussen spätere Betriebskosten?
• Welche Bereiche schaffen einen relevanten Mehrwert für Gäste?

Gerade in einer frühen Projektphase können solche Fragen helfen, unnötige Investitionen und spätere Änderungen zu vermeiden.

Die Wirtschaftlichkeit eines Spa lässt sich nicht anhand einer einzelnen Kennzahl beurteilen.

Investoren müssen Investitionskosten, Betriebskosten, direkte Erlöse und indirekte wirtschaftliche Effekte gemeinsam betrachten.

Ein Treatmentraum lässt sich relativ klar anhand seiner Auslastung und seines Umsatzes bewerten. Bei Pools, Saunen und Ruhezonen entsteht der wirtschaftliche Wert dagegen häufig über das gesamte Hotelprodukt.

Entscheidend ist deshalb eine langfristige Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus.

Auch ROI und Amortisation liefern wichtige Informationen, sollten jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Positionierung, Gästeerlebnis, Wettbewerbsfähigkeit und der langfristige Zustand der Hotelimmobilie gehören ebenfalls zur wirtschaftlichen Bewertung.

Ein wirtschaftlich erfolgreicher Spa ist deshalb nicht zwangsläufig jener mit den niedrigsten Investitionskosten oder den höchsten direkten Umsätzen.

Erfolgreich ist eine Anlage dann, wenn Investition, Betriebskosten, Gästeerlebnis, Positionierung und langfristiger Nutzen in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.